Жильё в России: ни сдать, ни снять…

Ужесточается контроль за арендой жилья. Вызвано это, прежде всего, борьбой с нелегальной миграцией. Причем проблема даже не в так называемых «резиновых квартирах», когда на 30 квадратных метрах регистрируются 200 «поселенцев» из стран СНГ. Как объяснили корреспонденту РГ в МВД России, тут вопрос не в «недоработке отечественного законодательства», а в его соблюдении.

На самом деле проблема с «резинками» решается просто. При условии, естественно, искреннего участия участковых уполномоченных и местных административных властей. Ну, согласитесь, если участковый действительно постоянно контролирует свою территорию, неужели он не заметит десяток, допустим, нигде не зарегистрированных людей, обитающих в однокомнатной квартире? И не задаст, мягко говоря, неудобных вопросов местным чиновникам. Но такая махинация, как правило — и при желании, выявляется проверкой местной миграционной службой и уж тем более собственной безопасностью МВД. В общем, работать надо!

Ни сдать, ни снятьДругое дело — незаконная сдача квартир их хозяевами. Тут речь идет не просто о безопасности граждан, а о государственном кошельке. А с этим не шутят. Например, по оценкам экспертов, только в Москве оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, сопоставим с бюджетом небольшого, скажем так, европейского государства — примерно 4 миллиарда долларов в год. И только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.

Так, мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что в столице выявлено около 130 тысяч квартир, которые сдаются незаконно. Глава столичного полицейского главка Анатолий Якунин рассказал, что принято решение с понедельника и до нового года проводить операцию «Участковый — в каждую квартиру». Подсчитано, что такие квартиры выявят за три месяца.

Известно, что в 2012 году Федеральная налоговая служба России перешла к весьма жестким методам, которые должны заставить арендодателей платить налоги. При этом учтено, что доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов — договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении и передаче денежных средств, акт приема-передачи. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора трудно.

Но привлечь к ответственности действительно в чем-то виноватого вполне возможно. Кстати, наказание выявленных нарушителей зависит от их статуса. Тайные рантье делятся на две группы — те, кто сдает собственную недвижимость и не платит налоги, и те, кто эксплуатирует неприватизированное, муниципальное жилье.

Арендодатели должны выплачивать 13 процентов от своего дохода. Если же арендодателем выступает негражданин России, ставка налога возрастает до 30 процентов.

Индивидуальные предприниматели имеют выбор — выплачивать 6 процентов от дохода или приобрести патент на аренду жилья, что позволяет полностью освободиться от уплаты налогов. Его стоимость — 48 200 рублей. Сдавая квартиру в аренду, владелец жилья должен передать в налоговую договор об аренде в трех экземплярах. Налоговая декларация подается 1 раз в год.

Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пени и штраф в размере 20 процентов от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 000 рублей, то ему грозит штраф в размере от 100 000 до 300 000 рублей. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до 1 года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1 500 000 рублей в год и не платит налог, то он может сесть и на 3 года, а сумма штрафа возрастает до 500 000 рублей.

 

Ответственности подлежат также наниматели государственного и муниципального жилья, если они незаконно сдают квартиру третьим лицам. В этом случае должен быть заключен договор поднайма и субаренды, что делается крайне редко. Нарушителя накажут налоговые органы, а местные власти вправе выселить его без предоставления ему другого жилого помещения.

Кстати, помимо конфликта с законом, подпольный рантье может столкнуться и с другими проблемами. Например, в один «прекрасный» день наниматели могут отказаться платить за квартиру или даже съезжать. Выселять придется через суд, что займет как минимум полгода.

Мнение эксперта:

По оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, если еще не так давно жилье в России сдавали и снимали без письменных договоров, то сегодня 80–90% всех арендных отношений в Москве так или иначе фиксируются сторонами, оформляются в документальном виде (по России в целом доля, конечно, меньше):

«Документы все-таки оформляются, юридические отношения сторон и риски, связанные с этим, так же, как и обязательства, участникам понятны. Письменный договор – это основа правоотношений, ведь при аренде и найме жилья возникает достаточно много неоднозначных вопросов: сколько человек будет проживать, будут ли животные, произведена ли опись имущества и так далее. Все эти вопросы требуют четкой детализации, для того чтобы потом избежать споров. Естественно, при отсутствии такой письменной формы договора это вызывает очень много рисков для всех. Другое дело, что заключение договора часто не вызывает последствий, связанных с уплатой налогов». 

Действительно, в прошлом году подоходный налог с дохода от сдачи в аренду квартир заплатили в Москве 17 тыс. человек, при этом всего в столице сдается от 300 до 500 тыс. квартир  (некоторые эксперты считают, что с комнатами цифра доходит до 700 тыс.). Мэр Собянин заявил, что в Москве уже обнаружено 130 тыс. квартир, которые сдаются нелегально. Сколько еще будет выявлено в ходе рейдов до Нового года? Не так уж и важно. К нелегальным мигрантам, кстати, эта тема имеет достаточно опосредованное отношение – квартиры сдают неохотно даже легальным приезжим из Средней Азии или с Кавказа (очень богатые, понятно, не в счет), так что нелегалов за взятки селят в различного рода ведомственных, подсобных и формально нежилых помещениях. Или в совсем уж «убитых» квартирах.

«Мигранты – это нецивилизованная часть рынка аренды жилья, – говорит Константин Апрелев. – Нелегально находящиеся у нас мигранты живут в совершенно другом сегменте, им сдают все подряд, в том числе и нежилые помещения – это чердаки, подвалы. Даже те, кто официально привлекается к работе в жилищно-коммунальном секторе Москвы, не снимают жилье. Сезонные рабочие тоже живут, не оформляя никаких отношений. Этой категории граждан, не имеющих официального права проживать, наши граждане, как правило, ничего не сдают. Они не хотят идти на такие потенциальные риски.

А те, кто сдает им комнаты или другое жилье, изначально понимают, что идут на нарушение. И идут они на это по одной причине: их жилье не соответствует нормам и условиям, по которым другие люди готовы снять себе жилье на рынке аренды. Это жилье, которое годами не ремонтировалось, которое ни продать, ни нормально сдать невозможно. Поэтому они сдают его по самой низкой планке, и здесь чаще всего нет никаких договорных отношений. Но вывести его из тени, идентифицировать его можно, только сделав весь сегмент аренды жилья публичным».

Что касается мигрантского измерения жилищного вопроса, то, по мнению Апрелева, нужно принципиально иначе регулировать порядок миграционных процессов, в том числе и вводить более жесткий мониторинг пребывания:

«Если, пересекая границу США, вы написали адрес, по которому будете находиться, но вас там не было, это уже может быть основанием для отказа в выдаче визы. А у нас такого нет. Вместо того чтобы лучше контролировать въезд-выезд, состыковывать данные пограничных служб и тех, кто должен мониторить пребывание мигрантов в стране, решили усилить ответственность наших граждан. Не лучше ли сначала навести порядок на государственной службе, создать эффективную систему мониторинга, чем перекладывать ответственность на граждан? Власть должна вначале идентифицировать тех граждан, которые действительно откровенно нарушают закон – селят к себе мигрантов без регистрации и прописки, – и попытаться с них взыскать в судебном порядке. Но вместо того чтобы создавать подобную судебную практику, идут по пути ужесточения нормативных требований закона. Но надо не все население прижимать к ногтю и контролировать, а тех, кто наиболее злостно нарушает. Тем более что очень часто это как раз те, кто и так имеет отношения с регулирующими органами, – алкоголики, социально незащищенные слои населения».

Легализовать рынок аренды жилья – значит сделать так, чтобы права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто ее снимает, были защищены законом, а с доходов от аренды платились налоги. Готовы ли граждане платить налоги? Ведь ставка подоходного налога составляет 13%, а если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или купить патент, то еще меньше (правда, в Москве это в большей степени относится к дорогому жилью – патент стоит 60 тыс. в год).

«13% – это небольшой налог для предпринимателя, для юридического лица, но у нас более 60–70% сдающих жилье – это люди пожилого возраста, которые рассматривают эти деньги как добавку к пенсии, – говорит Апрелев. – И каждая копейка у них на счету. И тут возникает психологический, идеологический вопрос: я сдаю свое собственное жилье, почему я должен платить какие-то налоги?»

Впрочем, на сумму налога можно было бы просто увеличить арендную плату – и тогда доходы не уменьшатся. Так что дело все-таки не только в желании сэкономить, хотя, конечно, никто не против сберечь не только деньги, но и свое время. Тот факт, что документально оформляют арендные отношения 80%, а платят налоги всего лишь 5–10% от них, не говорит о том, что все из них уклоняются от уплаты налогов. Например, тех, кто взял квартиру в ипотеку и потом сдал ее, никто не обвинит в уклонении, потому что они всегда могут сказать, что не только направляют всю выручку от аренды на погашение кредита, но еще и доплачивают. Есть и другие поводы не платить налоги.

«Такое расхождение между теми, кто сдает, и теми, кто платит налоги, пусть и не столь сильное, есть не только у нас, – говорит Константин Апрелев. – Даже в Германии, по статистике, до 30% тех, кто сдает жилье, тоже не платят налоги. Потому что сдают родственникам, близким людям за то, что они смотрят за жильем. Так что мы в этом смысле не уникальная страна».

При этом если в сдаче квартиры без договора нет ничего незаконного, то не платить налоги с этих доходов преступно. Это является нарушением налогового законодательства, но привлечь к ответственности могут не только за несоблюдение Налогового кодекса, но даже за нарушение трех статей УК, в первую очередь его 198-й статьи (уклонение от уплаты налогов). Хотя на практике был чуть ли не единственный случай, когда несколько лет назад по ней был осужден сдававший квартиру москвич.

В большей степени заинтересован в полной легализации тот, кто снимает жилье, – как в гарантии от повышения цен и от того, что его вообще не выкинут на улицу.

«Те, кто арендует квартиру, в случае если они не подписывают договор, оказываются в еще более незащищенной ситуации, – говорит Апрелев. – А если подписывают договор, то какие-то риски с себя они снимают. Но не все. В основном у нас действует 11-месячный договор аренды, который не регистрируется, – по его окончании человека могут попросить освободить жилье. Не говоря уже о том, что, как правило, и в этих договорах заложено то, что если собственник за месяц предупреждает, то арендатор должен покинуть квартиру. То есть законодательно у нас отсутствует механизм защиты прав арендаторов, и на сегодня главенствующими являются интересы собственника. В отличие, например, от Германии, где очень жестко прописаны все требования. Но в ФРГ другой рынок – это рынок спроса, и потому достаточно серьезно защищены интересы нанимателя. А у нас рынок собственника».

Апрелев считает, что права нанимателей нужно законодательно прописать. Например, объявление о том, что ему нужно съехать с квартиры, квартиросъемщик должен получать минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас. При этом эксперт указывает, что нельзя и перегибать палку, приводя в пример Германию, где арендодатель иногда вынужден по нескольку месяцев ждать, пока наниматель заплатит, и не имеет права его выгнать.

Сейчас власти готовы прибегнуть к ужесточению арендного законодательства – это было ясно еще до событий в Бирюлево. Еще весной было объявлено, что до конца года московским департаментом экономической политики будет разработан законопроект, в котором будут прописаны порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями. На его основе будут разработаны «Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах», а сам законопроект будет предложен Госдуме.

При этом хотя ужесточение регулирования и необходимо, само по себе оно не способно обелить арендные отношения. Константин Апрелев опасается, что результат может быть противоположным:

«Если сейчас начать интенсивно оказывать давление на них с целью уплаты налогов или чего-то еще, то мы точно можем потерять ситуацию – люди перестанут заключать договоры, и весь рынок арендных отношений может уйти в тень. Пока что те меры, что были на это направлены, не привели к ощутимым результатам. Потому что само по себе махание шашкой – сейчас мы всех заставим платить налоги, давайте все регистрируйтесь – не будет успешным. Да, у нас на 10% выросло число тех, кто платит налоги с арендных доходов, но мы же понимаем, что это не приблизило нас к реальным объемам этого рынка. Так что меры по более жесткому взысканию штрафов, попытки прессинговать всех нужно совмещать с работой по легализации этого рынка. И при этом важно не потерять ту легальную составляющую, что уже есть».

«Нужно менять систему налогообложения в арендных отношениях: уменьшить налоги, ввести льготные категории граждан, – считает Апрелев. – Тогда мы смогли бы преодолеть это нежелание уплачивать налоги». По мнению эксперта, необходимо создавать стимулирующие инструменты, выделить социально незащищенные категории, создав для них льготные налоговые условия, упростить саму процедуру уплаты налога. Важно и разъяснение необходимости уплаты таких налогов, объяснение того, почему они нужны, того, куда эти налоги пойдут с точки зрения бюджета:

«Учитывая значительную долю пенсионеров среди арендодателей, получается примерно следующее: я плачу налог, а потом уже из бюджета эти деньги получаю обратно через какие-то программы. Но почему бы не сделать по-другому – если я пенсионер, то вообще не брать эти деньги, а дать какой-то вычет для пенсионера, который бы позволял эти налоги уменьшить».

Текст подготовлен командой МЕГ на основе материалов Российской Газеты и газеты Взгляд.