Израиль: жилищный кризис в цифрах

НедвижимостьЖилищный кризис имеет свое конкретное цифровое исчисление — это нехватка единиц жилья, предложение на рынке жилья, начало строительства новых домов, цены на квартиры.

Если в 1970-е годы в Израиле строилось ежегодно по 11-16 новых квартир на каждую тысячу человек, в еврейском государстве образца начала 2015 года возводится лишь по пять единиц жилья на каждую тысячу граждан.

Добавьте к этому немыслимое подорожание квартир за последние 6-7 лет, бумажную волокиту в комиссиях по планированию и строительству, накопившуюся нехватку квартир на рынке — и в сумме получаем кризис.

Не говоря уже о том, что существующий жилищный фонд достаточно изношенный, а квартиры, построенные 40-50 лет назад, выполнены по более низким стандартам, чем сейчас.

Давайте рассмотрим жилищный кризис вблизи и попробуем понять, с чем придется столкнуться правительству, которое будет сформировано после выборов в Кнессет 20-го созыва.

Для начала — сопоставление данных за 2008 и 2013 годы на рынке жилья, произвольно взятых в районе Хадеры. Так, в 2008 году земельный участок стоил порядка 100 тысяч шекелей, но через пять лет его стоимость достигла уже 250 тысяч шекелей. В 2008 году средняя квартира (четырехкомнатная) стоила порядка 800 тысяч шекелей, а в 2013 году — уже 1.320.000 шекелей.

В 2008 году для получения ипотечной ссуды в банке было достаточно накопить 150 тысяч шекелей, но банковские правила ужесточили, сумму подняли через пять лет до 330 тысяч шекелей.

В 2008 году средний размер ипотечной ссуды составлял 650 тысяч шекелей, а в 2013 году — 990 тысяч. В результате, ежемесячные выплаты по ипотеке составляли в 2008 году 5040 шекелей, в 2013 — 6920 шекелей.

«Правительство и его учреждения проводили национальную жилищную политику из рук вон плохо, во многих аспектах правительство действует, не обладая полной информацией, предпринимая импровизированные и незапланированные шаги, — написал в представленном две недели назад отчете государственный контролер судья в отставке Йосеф Шапира. — Множество решений правительства так и не были реализованы, либо реализованы с задержкой».

По данным ЦСБ, в период с 2008 по 2013 годы цены на квартиры в Израиле выросли в среднем на 55%, в то время как доходы семей выросли незначительно. Эти данные приводит и госконтролер.

Для сравнения — в 2005 году средняя зарплата в стране составляла 7200 шекелей, квартира в среднем стоила 692 тысячи шекелей, то есть для ее покупки требовалось 96 средних зарплат. В 2014 году средняя зарплата была уже 9130 шекелей, а квартиры подорожали почти вдвое — до 1.265.000 шекелей, то есть 139 зарплат.

На рост цен на квартиры повлияли снижение учетной ставки, изменившееся налогообложение, поощряющее покупку квартир в качестве инвестиции, а также снижение темпов строительства нового жилья.

В принципе, существует консенсус, что в нынешних экономических условиях невозможно резкое повышение учетной ставки, а повышение налоговой ставки будет крайне непопулярным.

Госконтролер уделил много внимания бумажной волоките и излишней бюрократии, сопровождающей процесс утверждения планов на строительство жилья. Возведение дома может затянуться на долгие годы.

Так, процесс от подачи плана до завершения строительства может длиться до 12 лет. Эти планы рассматриваются только в комиссии по планированию и строительству от МВД в среднем по стране пять с половиной лет, в центре Израиля — семь лет.

Шапира напомнил о копящейся нехватке новых квартир, насчитывающей многие десятки тысяч единиц жилья. Строительство не поспевает за темпами роста населения. Поэтому один из главных вопросов к следующему правительству — как сделать так, чтобы строить больше, а утверждать планы — значительно быстрее.

За последние шесть лет, по мере того, как цены взлетали все выше, а давление на правительство в этом вопросе все больше возрастало, выражаясь в демонстрациях, оно с трудом справлялось с тем, чтобы увеличить предложение на рынке нового жилья.

Несомненно, наметился определенный рост числа строящихся домов и, соответственно, квартир, но если взглянуть на ситуацию в исторической перспективе, становится ясно, насколько ситуация запущенная.

В 1970-е ежегодно жилищный фонд страны увеличивался на 11-16 квартир на каждую тысячу человек. Однако в период с 2006 по 2013 годы правительство смогло добиться увеличения темпов строительства с 4 до 5 квартир на каждую тысячу граждан.

В 2009 году началось строительство 34.927 квартир (цены выросли на 19%), в 2010 — 40.529 квартир (+14%), в 2011 — 46.923 единиц жилья (+4,2%), в 2012 — 43.287 (+8,6%), в 2013 — 47.351 (+7,2%), по неполным данным за 2014 год, начато строительство 43.625 новых квартир, а цены выросли на 3,5%. Таким образом, достаточно четко прослеживается связь между ростом цен и числом возводимых единиц жилья.

Правительству также следует знать, что раньше рынок жилья мог за короткий срок — за пару лет — удвоить число новых квартир, что, разумеется, увеличивало предложение на рынке и снижало цены.

В период с 1990 по 1992 годы в ответ на волну репатриантов из СССР число готовых построенных квартир увеличилось с 4 квартир на каждую тысячу человек до 14 на каждую тысячу. С 1994 по 1997 годы ситуация повторилась — предложение на рынке жилья увеличилось с 6 квартир на каждую тысячу — до 12.

Так в чем же проблема? Почему раньше государство справлялось с резким увеличением предложения на рынке жилья, а сейчас это непростая задача?

«Каждый, кто мало-мальски разбирается в строительстве, знает, что речь идет не только о начале строительства новых квартир, — комментирует Арье Бар, занимавший должность гендиректора Минстроя при Ариэле Шароне в 1990-е. — Этого недостаточно. Важно, чтобы было максимально много различных вариантов решения жилищной проблемы, а это не одно и то же».

По словам Бара, задача власть предержащих — позаботиться о том, чтобы подобных решений было как можно больше. Как?

«Если государство возводит 10-15 тысяч квартир для фонда социального жилья, каждая из них обходится ему в 150-200 тысяч шекелей, оно решает проблему и для пожилых граждан. Но с другой стороны, каждая такая квартира освобождает две квартиры на рынке. Ведь тот, кто переедет в социальную квартиру, освободит ту квартиру, в которой жил до этого. Обычно речь идет о 4-5-комнатных квартирах. Он продаст ее тому, кто сейчас живет в трехкомнатной квартире, а тот в свою очередь продаст прежнюю квартиру тому, кто до этого времени арендовал жилье. Это происходит автоматически, тут даже не нужно вмешиваться».

«Себестоимость квартиры для государства в размере 150 тысяч шекелей — это относительно недорого, и есть строительные компании, которые могут строить так дешево, — добавляет Бар. — К тому же, социальное жилье не нуждается в особой инфраструктуре. Тут не нужно строить школы и детские сады, это экономично. Простым решением можно строить его на земельных участках, находящихся в статусе «для общественного пользования», которые недостаточно используют местные власти. И для этого даже нет необходимости вносить какие-либо изменения в реестре».

Арье Бар предлагает еще одно решение для районов на периферии.

«Я всегда говорил, что на периферии следует поощрять самостоятельное малоэтажное строительство, потому что государству нет необходимости ни на что тратиться в таком случае, — отмечает эксперт. — Да, тут придется выложиться на развитие инфраструктуры, но оно того стоит, ведь таким образом высвобождаются сразу две квартиры. Кто строит себе дом? Тот, у кого есть деньги, и кто хочет улучшить свои жилищные условия. Построив дом, он переезжает в него из своей 4-5-комнатной квартиры, которую продает. Ее покупает живущий в трехкомнатной квартире. Каждый такой дом освобождает два различных квартирных решения на рынке. И это то, что мы тогда делали. Мы искали решения, а не гнались за числом квартир. Так мы и приняли миллион новых репатриантов. Это факт».

По словам Бара, в те годы государство активно поощряло субсидиями тех, кто переселялся из центра страны на периферию. 100-120 тысяч шекелей желающим переехать в квартиру из вторичного жилищного фонда на периферии помогали разгрузить центр.

Источник — 9tv.co.il